Le nuove norme trovano applicazione nei tessuti urbanizzati e sono finalizzate A LIMITARE IL CONSUMO DI SUOLO, RAZIONALIZZARE IL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE, RIQUALIFICARE AREE URBANE DEGRADATE, MIGLIORARE LA SICUREZZA STATICA, AGEVOLARE L’ADEGUAMENTO SISMICO E L’EFFICIENZA ENERGETICA DEGLI EDIFICI ESISTENTI, FAVORIRE LA REALIZZAZIONE DI NUOVE OPERE PUBBLICHE ED IL COMPLETAMENTO DI QUELLE ESISTENTI E PROMUOVERE L’UTILIZZO DEI TERRENI AGRICOLI. La proposta di legge, oltre ad affrontare la sfida della semplificazione delle procedure (dando fiducia agli interventi che si applicano con modalità diretta), riserva particolare attenzione alla valutazione degli aspetti socio economici ed ai processi di partecipazione che sono alla base dell’individuazione e della progettazione degli ambiti di recupero edilizio e dei programmi di rigenerazione urbana
Il testo contiene norme ordinarie che consegnano ai Comuni il governo dei processi di rigenerazione urbana. Sono stati recepiti gli strumenti urbanistico/edilizi dalla normativa nazionale, rendendoli funzionali all’attuazione delle previsioni dei piani regolatori comunali ed ai processi di rigenerazione urbana. Inoltre, le norme tendono a riordinare alcune leggi che, negli anni, sono state oggetto di numerose modifiche.
Non è prevista nessuna proroga del Piano Casa regionale. Le deroghe urbanistiche ed edilizie contenute nel Piano Casa sono sostituite da nuove disposizioni legislative ordinarie, senza alcuna scadenza e più semplici.
La legge non trova applicazione nei seguenti casi:1) aree sottoposte a vincolo di inedificabilità; 2)parchi regionali, ad eccezione delle zone classificate come paesaggio degli insediamenti urbani dal PTPR e fatto salvo quanto previsto nei piani d’assetto se approvati e dalla legge regionale 29/1997; 3) aree agricole, ad eccezione delle zone classificate come paesaggio degli insediamenti urbani o paesaggio degli insediamenti in evoluzione dal PTPR e fatto salvo quanto previsto dalla l.r. 22/1997. Nelle zone agricole sono inoltre consentiti gli interventi di ampliamento del 20% degli edifici residenziali e gli interventi diretti per la sostituzione edilizia con premialità del 20% (massimo 70 metri quadrati) e mantenimento della destinazione d’uso preesistente.
I PROGRAMMI COMPLESSI DI RIGENERAZIONE URBANA: L’elaborazione dei programmi complessi di rigenerazione urbana spetta ai Comuni che, su iniziativa di soggetti pubblici o privati, possono individuare ambiti territoriali nei quali realizzare un insieme coordinato di interventi urbanistici ed edilizi finalizzati alla riqualificazione del contesto urbano.I Comuni dovranno produrre un accurato schema di inquadramento per evidenziare le strategie localizzative di tali interventi oltre agli aspetti di promozione economica e sociale, nonché le ricadute rispetto agli strumenti urbanistici vigenti. Le amministrazioni dovranno prevedere forme di partecipazione civica per la condivisione con i cittadini dei programmi di rigenerazione urbana. Le amministrazioni comunali potranno utilizzare i fondi strutturali europei per finanziare i programmi di rigenerazione urbana. Le premialità consentite non possono superare il 35% della superfice lorda esistente. È previsto un incremento della premialità del 5% nel caso in cui la superfice coperta sia ridotta del 15% a favore di quella permeabile. I programmi dovranno indicare le destinazione d’uso consentite, la quota di alloggi da destinare all’edilizia residenziale pubblica e nel caso di housing sociale tale quota non può essere inferiore al 20% delle volumetrie residenziali realizzate; le opere pubbliche o di pubblico interesse da realizzare; gli ambiti in variante al PRG si attuano mediante i programmi integrati di cui alla l.r. 22/97 o facendo ricorso alle procedure dell’accordo di programma. Nel caso in cui gli ambiti siano conformi al PRG si attuano le procedure dell’articolo 1 della l.r. 36/1987. Tali interventi non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR. È previsto un incremento del 5% delle premialità qualora gli interventi siano realizzati mediante il concorso di progettazione.
RIQUALIFICAZIONE DEGLI EDIFICI E RECUPERO EDILIZIO DI FABBRICATI
I Comuni, anche su proposta dei privati, individuano uno o più ambiti territoriali nei quali, previa acquisizione del titolo edilizio sono consentiti:interventi di ristrutturazione edilizia o demolizione e ricostruzione con incremento massimo fino al 30% della superfice lorda e della volumetria esistente;cambi di destinazione d’uso tra le destinazioni compatibili o complementari all’interno delle categorie funzionali definite nello stesso articolo 3;cambi di destinazione d’uso tra le destinazioni previste dal PRG;
Interventi di delocalizzazione, all’interno dell’ambito, delle volumetrie demolite in aree nella disponibilità del proponente purché nella ricostruzione siano rispettate le destinazioni d’uso degli strumenti urbanistici vigenti. Nel caso di demolizione e trasferimento totale della superfice lorda restano a carico del proponente i costi per la bonifica dell’area che dovrà essere ceduta gratuitamente all’amministrazione comunale, previa deliberazione della Giunta. L’attuazione di tali interventi non consente consentita l’apertura di medie e grandi strutture di vendita. Negli ambiti territoriali sono definite compatibili o complementari le seguenti destinazioni d’uso:
- a) residenziale, turistico ricettivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente agli esercizi di vicinato;
- b) produttivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente alle medie e grandi strutture di vendita.
Questi interventi non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR. È previsto un incremento del 5% delle premialità qualora gli interventi siano realizzati mediante il concorso di progettazione.
CAMBI D’USO DI EDIFICI CON UNA SUPERFICE LORDA FINO A 10.000 MQ
La legge consente ai comuni di recepire nei propri strumenti urbanistici norme per i cambi della destinazione d’uso degli edifici con una superfice lorda fino a 10.000 mq tra le destinazioni d’uso previste all’articolo 23 ter del dpr 380/2001 con esclusione di quella rurale: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale. Mediante l’attuazione di tali interventi non è consentita l’apertura di medie e grandi strutture di vendita e non possono riguardare edifici a destinazione d’uso rurale. Nei centri storici e nelle aree produttive, i comuni possono limitare la portata di tali previsioni.
MIGLIORAMENTO SISMICO ED EFFICIENTAMENTO ENERGETICO
La legge consente ai comuni di recepire nei piani regolatori generali norme che consentono interventi di ampliamento del 20% della superfice o del volume e comunque non oltre 70 mq di edifici a destinazione d’uso residenziale. Tali interventi sono consentiti purché siano realizzati interventi di miglioramento sismico (se necessari) o di efficientamento energetico sul corpo di fabbrica che genera l’ampliamento. Gli ampliamenti possono essere realizzati in adiacenza, aderenza o corpo edilizio separato nel rispetto della normativa nazionale e regionale in materia di bioedilizia. Nei comuni colpiti dal sisma l’ampliamento può essere realizzato anche al di fuori del lotto in cui ricade l’edificio che lo genera purché sito nello stesso territorio comunale.
INTERVENTI DIRETTI
Gli interventi diretti consistono nella ristrutturazione edilizia o nella demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti legittimi o legittimati con la possibilità di modificarne la destinazione d’uso, purché nella ricostruzione siano rispettate le destinazioni d’uso previste dal piano regolatore. Gli interventi diretti sono sempre consentiti mediate l’acquisizione dei titoli abilitativi di cui al dpr 380 /2001 e possono prevedere nel caso di demolizione e ricostruzione, in attuazione della legge 106/2011, una premialità fino al 20% della volumetria o della superfice lorda esistente e del 10% della superfice coperta per gli edifici produttivi. Siamo la prima Regione ad aver recepito le disposizioni della legge 220/2016 sulla disciplina del cinema e dell’audiovisivo. Mediante l’intervento diretto si potranno ristrutturare e potenziare le sale cinematografiche esistenti ed i centri polifunzionali. Nel caso di demolizione e ricostruzione sono previste premialità del 20% della superfice utile esistente. Inoltre, per consentire la rifunzionalizzazione delle sale cinematografiche e garantire la dotazione dei servizi connessi (come previsto dalla legge nazionale) sono consentiti cambi di destinazione d’uso fino ad un massimo del 30 per cento delle superfici esistenti. Tali disposizioni possono essere attuate una sola volta e non possono riguardare gli edifici ricadenti nella aree individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.
PERMESSO DI COSTRUIRE CONVENZIONATO
Con il permesso convenzionato la giunta comunale potrà autorizzare la realizzazione delle opere a scomputo, oltre ad attuare, mediante un progetto unitario, più interventi di rigenerazione urbana. Il permesso convenzionato è uno strumento attuativo disciplinato nel d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) che è stato recentemente recepito dalla Regione Lazio con la legge regionale n. 12/2016. Oltre a rappresentare uno strumento attuativo per gli interventi di rigenerazione urbana il permesso convenzionato consente l’attuazione parziale delle previsioni edificatorie del PRG.
DOTAZIONI TERRITORIALI E DISPOSIZIONI COMUNI
Per gli standard urbanistici viene consentita la monetizzazione nel caso sia comprovata l’impossibilità di cedere le aree, o: 1) nei comuni con popolazione superiore ai 40.000 abitanti per dotazioni inferiori a 1.000 metri quadrati; 2) nei comuni con popolazione inferiore ai 40.000 abitanti per dotazioni inferiori a 500 metri quadrati. Gli standard urbanistici sono calcolati in base al maggior carico urbanistico derivante dal cambio di destinazione d’uso o dalle premialità previste. Gli introiti delle monetizzazioni sono vincolati nell’ambito degli interventi per la realizzazione di nuove opere pubbliche, il completamento di quelle previste o il miglioramento di quelle esistenti. L’articolo 8 detta, inoltre, disposizioni in merito alla distanza tra i fabbricati e all’altezza degli edifici. A tal proposito, si consente il mantenimento delle distanze preesistenti e la deroga all’altezza massima consentita nonché alla densità fondiaria esclusivamente per poter realizzare le premialità. Gli edifici di nuova costruzione per i quali è prevista una superfice aggiuntiva rispetto all’edificio preesistente devono essere realizzati obbligatoriamente in classe energetica A1 e con infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio. Vengono introdotte le modalità per il calcolo della consistenza della preesistenza nel caso in cui i titoli abilitativi non facciano riferimento a parametri edilizi in termini di volume o superfice. Vengono introdotti i controlli obbligatori sulle certificazioni energetiche rilasciate per gli edifici di nuova costruzione. L’ARPA Lazio effettuerà le verifiche su un campione definito nella misura minima del 10% degli attestati rilasciati nell’anno solare (un campione pari al doppio di quanto stabilito nelle direttive comunitarie).
MANUFATTI RICADENTI NELLA AREE DEMANIALI MARITTIME
Nell’ambito degli interventi di rigenerazione urbana la legge affronta anche le iniziative per il riordino funzionale dei manufatti esistenti ricadenti nelle aree demaniali marittime e lacuali. Le norme offrono uno strumento operativo per avviare un processo di riordino degli stabilimenti balneari nel rispetto della disciplina paesistica ed ambientale. Sono consentiti, previa verifica da parte del comune della legittimità dei manufatti e aggiornamento della concessione demaniale da parte dell’ente competente, interventi di demolizione e ricostruzione senza aumento di volume o di superfice di manufatti esistenti per rifuzionalizzarli ai fini turistico ricettivi. Si potrà dare, quindi, piena attuazione alle previsioni della l.r. 13/2007 e dei relativi regolamenti regionali attuativi in materia di organizzazione del sistema turistico del Lazio.
Eugenio Patanè 